Три правила по ГПЗУ!
ГПЗУ – Градостроительный план земельного участка. При строительстве нелинейного объекта ГПЗУ является исходным документов для проектирования.
Пример. Частенько владельцы участков считают, что мой участок – что хочу, то на нем и строю. В реальности это не так. Как раз в градостроительном плане на земельный участок зафиксировано, что можно строить, а что нельзя. И если есть несоответствие разрешенному в ГПЗУ, то может дойти до сноса, по крайней мере если вовремя все не переоформить и т.п.
Иногда, по опыту экспертизы, встречаюсь, когда и специалисты по проектированию не учитывают ряда ограничений по ГПЗУ, по той или иной причине.
Бывает не учли допустимый процент застройки или этажность в проекте, иногда нет соответствия по виду разрешенного использования земельного участка, не всегда учитываются нюансы с (ЗОУИТ) Зонами с особыми условиями использования территорий.
Что это значит? Процент застройки по ГПЗУ 80%, проект предусматривает застройку 90% земельного участка. Не допустимо. Вид разрешенного использования на застройку производственного назначения, а строят жилые дома по проекту. Не допустимо. По ЗОУИТ прописано ряд ограничений – согласование с Аэропортами, зона с особыми природными, охранными условиями, а в проекте не в генплане не учтено это, ни согласований нет. Бывает так, что участок попадает в несколько охранных зон и так далее.
Если проект был подготовлен без учета ряда данных из ГПЗУ, начинаются изменения в проекте, в ПЗЗ (Правила землепользования застройки, отдельная тема), в ГПЗУ, ожидание согласований для прохождения экспертизы. А самое главное, что это все так же важно для ввода объекта в эксплуатацию и очень влияет на сроки.
Почему 3 правила? Из экспертного опыта, могу сказать, что это самые частые ошибки.
Поэтому, следует придерживаться 3-х правил по ГПЗУ, чтобы относительно быстро пройти экспертизу, исключить ряд переделок, благополучно сдать объект.
3 правила ГПЗУ:
1 правило – Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ). Застройка должна соответствовать основному виду разрешенного использования земельного участка. В определенном соотношении вспомогательному виду разрешенного использования земельного участка. И при условии согласования, условно-разрешенному ВРИ, право получить разрешение на отклонение от предельных параметров.
Можно совсем просто – строить на участке можно только то, что написано в ГПЗУ. Или заниматься допустимыми изменениями и т.п.
2 правило – Параметры застройки. ГПЗУопределяет предельные параметры… процент застройки земельного участка, этажность застройки и ее площадь. Разрешение на строительство выдается, не выходя за эти параметры. Разрешение на ввод тоже. Поэтому нужно или что-то менять, или лучше заранее продумать возможности.
3 правило – ЗОУИТы. Зонами с особыми условиями использования территорий. Сейчас с ними не все так сложно. Ограничения прописываются в ГПЗУ: отражаются в чертеже сами зоны, указываются согласования, которые необходимо сделать и т.п. Чтобы не попасть в охранную зону газопровода и т.п., чтобы не снесли объект, конечно нужно не забыть учесть и отразить все из ГПЗУ в проекте и получить ряд согласований.
Пользуясь, этими правилами, как рекомендациями, Вы всегда будете идти в правильном направлении. Конечно не игнорируя и другие важные данные. Проект будет сделан быстро и качественно, экспертиза пройдена легко, а сдача объекта не за горами!
Ссылка на норматив:
Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка.
1. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.
1.1. В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
2. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предоставляемая правообладателями сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с частью 7 настоящей статьи.
3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:
1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;
2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии) или в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи, о границах образуемого земельного участка, указанных в утвержденной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;
3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);
4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;
5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом;
6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;
7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7.1 настоящей части;
7.1) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных положением об особо охраняемых природных территориях, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории;
8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории;
9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;
10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;
11) о границах публичных сервитутов;
12) о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;
13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;
14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;
15) о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), определяемая с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, муниципального округа, городского округа (при их наличии), в состав которой входят сведения о максимальной нагрузке в возможных точках подключения (технологического присоединения) к таким сетям, а также сведения об организации, представившей данную информацию;
16) о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;
17) о красных линиях.
3.1. Субъекты Российской Федерации вправе установить законом субъекта Российской Федерации положение о том, что обязательным приложением к градостроительному плану земельного участка в случае его выдачи в электронной форме являются материалы и результаты ранее проведенных инженерных изысканий, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, при условии, что указанные материалы и результаты не содержат сведений, отнесенных федеральными законами к категории ограниченного доступа.
